各鎮街、各相關部門：

《西夏區住宅小區管理服務能力提升三年行動實施方案》已經西夏區政府研究同意，現印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。

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??銀川市西夏區人民政府辦公室

??2023年2月28日

??（此件公開發布）

西夏區住宅小區管理服務能力提升三年

行動實施方案

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為加強和改進全區住宅小區管理服務能力，進一步推動物業服務融入基層社會治理，著力提升居民生活品質，結合我區實際，現制定本方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，全面落實自治區第十三次黨代會精神，堅持以人民為中心的發展理念，以提升人民居住生活質量為出發點，以治理體系和治理能力現代化為依托，聚焦物業領域老百姓的急難愁盼，進一步健全物業管理服務機制體制，提升精細化治理水平，加快推動物業管理行業融入基層社會治理，持續提升人民群眾的幸福感、安全感、滿足感。

二、工作原則

（一）突出黨建引領。充分發揮基層黨組織戰斗堡壘和黨員先鋒模范作用，加強鎮街、社區黨組織對物業企業、業主委員會政治引領、組織引領、能力引領、機制引領，充分發揮物業服務企業黨組織的政治引領作用和服務功能，推動物業服務融入基層社會治理，把社區物業打造成為黨的工作隊，打通聯系服務群眾“最后一百米”，促進城市基層治理體系和治理能力現代化。??

（二）堅持協調共治。將物業管理納入社區治理體系，推進管理、執法力量下沉，強化屬地管理，充分發揮街道、社區作用，加強住建、公安、消防、綜合執法、應急管理等部門聯動執法，著力解決物業服務管理職能交叉和監管真空問題，建立高效管理體制機制。

（三）堅持共建共享。轉變治理理念，充分調動社會組織、社會工作者、志愿者等社會力量，借鑒“板凳會”等議事參與方式，引導居民積極參與小區事務管理，積極構建共建共治的基層社會治理體系。

（四）堅持服務導向。堅持以人民為中心的發展思想，積極踐行“我為群眾辦實事”行動，圍繞群眾身邊的操心事、煩心事、揪心事，規范物業管理各方行為，提升群眾生活品質。

三、工作目標

強化黨對城市基層治理的全面領導，提升社區精細化治理、精準化服務水平，以建設美好家園為目標，推動公共管理職能向小區延伸，進一步建立健全“市級指導、縣區負責、橫向到邊、縱向到底”的“市、縣（區）、街道（鄉鎮）、社區（村）”四級住宅小區管理服務工作體系，強化各方主體責任，有序推進住宅小區聯合執法常態化、管理服務標準化、居民自治規范化，營造優勝劣汰、健康有序的物業服務市場環境，切實解決社區治理中存在的突出矛盾。

四、實施步驟

（一）攻堅整治打基礎。2023年，組織召開西夏區住宅小區管理服務能力提升行動工作動員大會，安排部署工作任務。2月底前，出臺三年行動實施方案，成立專門工作領導小組，形成領導機制健全、責任主體明確、工作措施有力的工作格局。3月底前，建立住宅小區突出問題整改銷號制度，通過現場巡查、隨機抽查、投訴舉報等多方面排查梳理，形成各小區問題整改臺賬，持續落實銷號制度。力爭到2023年底，突出問題整改銷號，依法清退一批服務質量差、群眾滿意度低的物業服務企業，依法整治一批住宅小區內的違法違規行為。住宅小區內物業服務企業、業主和業主委員會、街道（鄉鎮）、社區（村）以及轄區各職能部門等不同主體各司其職、各負其責，服務、管理行為進一步規范。

（二）鞏固提升促進步。2024年，認真總結2023年度開展攻堅整治工作經驗，對照整改銷號臺賬，深入查擺問題，聚焦住宅小區難點、痛點問題，有序開展薄弱環節專項行動。提高物業企業服務水平，提升業主自治管理能力，推動各職能部門的公共管理職責向“社區最后一公里”延伸，確保住宅小區的管理問題及時發現、及時督辦、及時解決，加快構建共建共治共享的社區治理體系。

（三）建章立制保長效。2025年，持續推進專項行動常態化，加強經驗做法、典型案例等成果的總結和推廣，總結經驗、觀照現實、推動工作，不斷完善住宅小區管理服務相關制度，建立健全常態、長效管理機制，夯實專項行動工作開展成果，形成齊抓共管、同頻共振、多方參與、協商共治的基層社會治理工作格局。

五、組織領導

為全面提高西夏區物業管理服務能力，做好提升物業服務水平，現成立行動領導小組。

組??長：馬宏軍??區委常委、政府副區長

副組長：陳??鋼??住房城鄉建設和交通局局長

成??員：馬??珍??發展和改革局局長

陳海霞??民政局局長

高??磊??自然資源局局長

陳建軍??應急管理局局長

周??偉??綜合執法局局長

唐金生??銀川市市場監督管理局西夏分局局長

李??星??西夏區公安分局督查大隊大隊長

安??偉??西夏區消防救援大隊大隊長

余??立??鎮北堡鎮鎮長

范玉淳??興涇鎮鎮長

朱??林??西花園路街道主任

于??穎??朔方路街道主任

李東平??北京西路街道主任

馬榮榮??文昌路街道主任

曹建輝??懷遠路街道黨工委書記

胡??華??賀蘭山西路街道主任

袁美娟??寧華路街道主任

牛建業??物業管理服務中心主任

領導小組辦公室設在住房城鄉建設和交通局，陳鋼兼任辦公室主任，牛建業擔任副主任。領導小區成員實行席位制，如有調整變動，由相應崗位繼任領導繼續擔任，不再另行發文。

六、實施范圍及時限

西夏區行政區域內有物業服務企業管理的或社區（單位、個人）自管的住宅小區。2023年2月開始，計劃利用三年時間開展住宅小區管理服務能力提升行動，到期后轉為每年度常態化工作持續推進。

七、主要工作任務

（一）規范物業服務能力“九不準”，強化信用監管基礎。一是“不準”新增違章建筑；二是“不準”垃圾分類設施不配備、垃圾轉運車輛不密閉；三是“不準”從業人員不按崗位統一著裝；四是“不準”無故阻礙通信、公共充電等設施建設；五是“不準”泄露業主個人信息資料；六是“不準”擅自終止服務、不履行交接義務；七是“不準”擅自漲價、亂收費以及違規簽訂《物業服務合同》；八是“不準”擅自利用共用部位、共用設施設備、共有部分進行經營或處置公共收益；九是“不準”利用停水、停電或限制購水量、電量及辦理門禁卡、電梯卡等捆綁和變相催繳物業費。對累計違反上述1條內容的，從嚴扣除信用分值，約談企業負責人，責令限期整改，建議更換項目經理人；對累計違反上述2條內容的，除上述監管措施外，物業服務質量星級化評定采取“降星”；對累計違反上述3條內容的，除上述監管措施外，物業服務質量星級化評定不達標，并依法清退所服務小區；對累計違反上述4條及以上內容的，納入物業行業“黑名單”管理，依法限制承接物業服務項目，發起聯合懲戒。同時，對涉及違法違規行為移交公安、消防、綜合執法、市場監管等部門依法查處。

責任部門：各鎮街、住房城鄉建設和交通局

配合部門：綜合執法局、公安分局、銀川市市場監督管理局西夏分局、發展和改革局

??（二）全面開展物業服務質量星級化評定。按照《銀川市住宅小區物業服務質量星級化評定實施辦法（試行）》，持續開展住宅小區開展物業服務質量星級化評定，對物業服務企業在物業服務項目的環境衛生、垃圾分類、綠化、秩序維護管理、共用部位及設施設備維護等服務內容以及信息公開公示、社區治理等方面所達到的實際服務水平進行綜合評價，依據星級評定結果對企業和物業服務項目進行管理?？偨Y2022年物業服務質量星級化評定工作，物業辦要加強對各鎮街業務培訓，協助指導各鎮街完成企業物業服務質量星級化評定。強化星級化評定結果應用，壓茬推進整治行動，2023年，以物業服務質量二星級及以下的住宅小區、物業投訴多發小區為整治工作導向，有序把控工作節奏，物業辦、街道辦事處等增加日常巡查檢查頻次；對評定為物業服務質量不達標的或連續兩次評定為物業服務質量二星級及以下的住宅小區，按照程序依法清退所服務小區，保障住宅小區運行平穩有序。

責任部門：住房城鄉建設和交通局

配合部門：各鎮街

（三）加大物業行業違法違規行為查處。

????1.持續規范物業服務經營行為。持續開展“加大物業服務收費信息公開力度 讓群眾明明白白消費”活動，規范物業服務企業經營行為，規范物業服務合同（前期物業服務合

同）簽訂文本，規范物業服務合同（前期物業服務合同）備案。監督物業服務企業做到“六個公開”（服務合同公開、服務內容公開、服務電話公開、服務方式公開、收費標準公開、公共收益公開）。住宅小區生活垃圾不能混收混運，不得出現隨意傾倒拋撒現象。結合房地產市場秩序整治規范專項工作，對物業服務企業將一個物業管理區域內的全部服務業務一并委托給他人的；參與阻撓業委會選舉、行使職權或換屆工作；擅自占用、挖掘住宅小區內道路、場地，損害業主共同利益的；擅自提高收費標準、擴大收費范圍；擅自挪用住宅專項維修資金；違規進行物業承接查驗，前期物業服務違規招投標，以及物業企業之間惡意競爭、圍標串標等違法違規行為加大查處力度。

責任部門：各鎮街

配合部門：住房城鄉建設和交通局、綜合執法局、銀川市市場監督管理局西夏分局

2.持續規范物業企業安全生產行為。物業企業是小區安全生產的第一責任人，將物業企業安全生產行為整治作為重中之重，持續加強監督規范企業安全生產行為。物業服務企業應制定安全生產有關工作制度；對火災、治安、公共衛生以及暴雨等極端天氣的突發事件制定應急預案，配備應急物資，開展應急培訓和演練；及時對物業公用部位、公用設施設備進行檢查并及時處理安全隱患；合理設置消防車道、施劃禁止停車標線、保障消防車道暢通，消防車登高操作場地不被占用；按照合同約定對高層建筑共用消防設施進行維護管理、提供消防安全防范服務；開展地下管線等有限空間作業的，及時進行備案并落實持證操作、保護措施等安全規范操作流程進行作業；采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、構筑物、擱置物以及拋擲物造成他人損害；按照規定或合同約定定期檢查并及時警示高空墜物等危險狀況；按照規定制定政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，并積極配合開展相關工作。應急管理、消防安全、市場監管部門加強安全生產巡查，多開展執法部門聯合整治專項行動，形成安全生產執法力量進社區、進小區的長效工作機制，依法界定安全生產管理職責，對嚴重危害住宅小區安全生產的企業、個人依法依規查處，形成警示案例，在相關媒體上發布，督促物業服務企業繃緊思想之弦、抗牢安全生產之責。

責任部門：各鎮街

配合部門：應急管理局、消防救援大隊、住房城鄉建設和交通局、銀川市市場監督管理局西夏分局

（四）規范業主委員會及其委員履職。堅持黨建引領社區治理，強化街道、社區基層黨組織對業主委員會工作的指導，推動符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員。建立街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織領導下的業主委員會選舉、糾錯和退出機制。對業主委員會選舉過程中存在偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書等情況的；存在違反業主大會議事規則、業主大會決議行為的；任期屆滿后，未及時組織召開業主大會會議進行換屆選舉的；未按規定公布工作經費使用情況的；挪用、騙取、侵占業主公共收益或私自利用共用部位、共用設施設備進行經營的；違反《民法典》《物業管理條例》等有關規定，業主委員會未及時終止其委員職務的；未依法代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的，或采取暴力等違法違規行為，強制清退物業服務企業的；業主委員會屆滿后，未及時將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會或社區居民委員會等行為的；作出的決定違反法律、法規，且不接受住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導的；以及群眾反映強烈的其他違法違規行為依法撤銷、依法查處。

責任部門：各鎮街

配合部門：住房城鄉建設和交通局、民政局

（五）推動公共管理職責向“社區最后一公里”延伸。在全區物業服務區域開展保安服務行為清理整治，規范保安服務市場秩序。物業服務企業從事保安服務必須向市級公安機關進行備案，加強保安員日常管理，規范物業保安管理制度，加強物業保安的培訓管理，持證上崗，禁止保安使用警用服裝。及時查處住宅小區內私搭亂建，毀綠占綠，違規收費，違規經營，不按要求分類垃圾和亂倒垃圾，違反規定飼養動物，電動自行車違規停放充電和“上樓入戶”，占用和堵塞疏散通道、安全出口和消防車道，違規存放易燃易爆危險品等違法違規行為。各鎮街應督促物業企業定期開展各類小區整治，做好各類宣傳工作，及時疏導業主情緒，保障小區各項工作平穩有序開展。物業辦加強協助，巡查發現問題，及時向執法部門移交相關線索，堅決查處各類違規違法行為。??

責任部門：各鎮街、綜合執法局、公安分局

配合部門：住房城鄉建設和交通局、銀川市市場監督管理局西夏分局、應急管理局、消防救援大隊、自然資源局

（六）強化街道（鄉鎮）、社區（村）物業管理職責。街道（鄉鎮）全面履行屬地管理責任，加大對物業管理電子投票功能應用，強化物業服務質量星級化評定結果應用。指導業主成立業主大會，調處調解業主、業委會、物業企業等在物業管理活動中產生的矛盾糾紛，對物業日常管理工作進行指導、監督，負責轄區物業服務企業、業委會的相關考核和星級化評定等工作。同時，依法組織、指導本轄區內的業主成立業主大會；指導、監督業主大會、業主委員會依法履職是否到位；對未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，村（居）民委員會代行業主委員會職責，監督物業服務企業履約是否到位，是否通過法定程序召開業主大會組織業主決定共同決定事項。強化街道對業主委員會組建工作的主體責任，做到成立業主大會、選舉產生業主委員會的全過程監管，并及時糾正對工作中出現的程序漏洞。各鎮街加強對業委會法律法規培訓和宣傳引導，督促業委會切實履行監督物業服務職責，關注業主反映業委會不作為、亂作為的焦點問題，對不履行職責的，落實好督促、約談、責令整改等監督措施，根據業主大會決議依法罷免，保障小區的正常平穩運行。

責任部門：各鎮街

配合部門：住房城鄉建設和交通局

（七）切實發揮群眾自治積極性。針對不具備成立業主大會條件的小區；或具備成立業主大會條件但確有困難未成立的小區；以及業主大會成立后未能選舉產生業主委員會的小區，開展物業管理委員會試點工作，物業管理委員會作為村（居）民委員會內設臨時機構，主要負責組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。各鎮街及時掌握所管區域業主參與物業監督管理的意愿情況，選取合適的小區作為物業管理委員會試點工作，2023年底西夏區必須完成2個物業管理委員會試點，物業辦全力配合協助各鎮街，物業管理委員會籌備成立要克服困難，做到有始有終，形成可借鑒、可推廣的創建經驗，為物業融入基層治理提供助力。

責任部門：各鎮街

配合部門：住房城鄉建設和交通局、民政局

八、有關要求

（一）強化組織領導，精心安排部署。各鎮街、各部門要高度重視物業管理工作，不折不扣落實主體責任，健全組織領導體系，加強對轄區物業管理工作的統籌推進，注重發揮部門工作合力，各司其職，切實把工作抓實、抓細，確保物業管理能力和服務水平持續提升。

（二）強化執法聯動，形成工作合力。緊緊圍繞推進基層治理體系和治理能力現代化工作部署要求，充分發揮黨建引領在基層治理中牽頭抓總作用，發揮好屬地管理行政職權，加大日常監管力度，開展住建、綜合執法、消防救援、公安、市場監管、應急救援等多部門聯合監督檢查和專項執法工作。推行“管理責任清單進小區”制度，將轄區各執法部門權責清單、投訴舉報電話等在小區醒目位置處進行公示，明確聯動執法工作具體要求，常態化進駐住宅小區進行綜合治理，解決職能交叉和監管缺失問題，推動各職能部門的公共管理職責向“社區最后一公里”延伸。

（三）依法查處懲戒，提升警示作用。充分利用媒體、12345熱線、電子信箱、門戶網站，結合“雙隨機、一公開”抽查與專項檢查，多渠道收集問題線索，逐條分析研判，對本轄區內違法違規的物業服務企業、業主委員會等依法依規采取行政警告、通報批評、約談企業負責人、扣除信用記分、責令整改、更換項目經理人、行政罰款、聯合懲戒、依法清退所服務項目等措施嚴厲查處，并予以公開曝光；涉嫌犯罪的，移交公安、司法部門依法查處。

（四）健全考核體系，加強考核評價。住建局要加強指導和檢查，將物業工作納入年度工作目標任務，建立健全考核辦法，確保物業管理工作不走樣，管理標準不打折扣。建立動態調整機制，對于物業管理工作不達標，質量下降的進行督促整改，增強考核的科學性、針對性、可操作性。

（五）加強宣傳引導，營造良好氛圍。各部門、街道（鄉鎮）、社區（村）做好各自領域的業務指導和協調工作，形成月通報機制，每月對各領域查處的違規行為報送至工作領導小組。各鎮街、部門綜合運用報紙、電視、廣播、網絡等新聞媒體，加大曝光力度。街道、物業辦、社區要積極開展各類物業宣傳活動，倒逼物業服務企業提升物業服務能力。對專項行動中形成的典型案例和先進經驗做法要及時總結上報，全力營造良好氛圍。

（六）加強信息報送。請各鎮街于3月8日將住宅小區物業管理情況摸底統計臺賬（附件3）報領導小組辦公室；并于每月21日前報送工作進展情況小結以及住宅小區管理服務能力提升三年行動月度統計報表（附件4）。同時，各成員單位每年6月15日、12月15日前，將半年、全年專項行動工作總結報領導小組辦公室。

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附件：1.規范物業服務能力“九不準”信用記分清單

2.公共管理職責延伸“社區最后一公里”政策指引

3.住宅小區管理服務能力提升三年行動任務清單

4.住宅小區管理服務能力提升三年行動排查問題整改臺賬

5.住宅小區管理服務能力提升三年行動月度統計報表

一圖讀懂《西夏區住宅小區管理服務能力提升三年行動實施方案》